广州现代技术市场建设项目

 

 可行性分析报告（下）

作者  嘉煌

 

第四节 项目内容及实施方案

 

一、项目具体目标、规模、结构

创建中国第一家采用创新模式的现代技术市场，建立科技成果交易后的股权托管中心和其他配套的科技中介服务机构。

初级目标：创建中国第一家真正能实现科技成果交易的现代技术市场。吸引全国乃至世界科技成果和资金进入现代技术市场完成交易。实现2017年20亿元、2020年50亿元的年交易额。在完成交易的同时，积极创造条件，让大部分科技成果产业化能落户广州，落户越秀，推动区域产业升级。

争取国家科技部、省市科技管理部门的支持，建立与全国各省科技中介服务机构的合作，共同探索现代技术市场交易模式，推动国家科技事业的发展。共同探索科技管理体制改革，重点是科技三项经费的市场化配置机制，改变现有的落后格局。

积极争取国家相关部门批准，建立大宗商品交易市场，探索债权合同交易模式，用金融工具推动技术商品交易。

高级目标：创建中国第一家为现代多次交易技术市场的配套市场：科技股票市场（中国纳斯达克市场）。

现代技术市场公司本身按照上市目标发展，争取2020年上市。

二、项目建设地

经营场所：广州市越秀区先烈中路69号东山广场3楼，面积700平方米左右。

东山广场是广州粤海房地产发展有限公司经营的地产项目，是越秀区甲级写字楼，曾获广州五羊杯奖和中国建筑质量最高奖——鲁班奖。坐落于广州市越秀区繁华商业地段，位于环市东路及先烈中路交界，交通网络完善、四通八达，离区庄地铁站步行三分钟距离。总楼层31层，1-3层为商场，主楼5-31层和东塔8-13层为写字楼。内部设备配套完善，设有双路高压电源及12部由电脑控制的日本进口三菱电梯及1部货梯、提供24小时空调制冷通风、保安消防监控、卫星通信等系统。设备齐全，管理科学，全面配合用户需求。

世界500强德国“巴斯夫”、“格兰富”、香港“阿迪达”、美国“联邦快递”、法国“梦特娇”等；国内知名企业如：强生公司、西安杨森、康芝药业、广州证券、广大律师行等均在此办公。

三、技术方案的原则和方法

在科技成果转化过程中，作为技术与资本结合的重要平台的技术产权交易市场，充分发挥集聚投资信息、高新技术项目信息和规范产权（股权）交易等功能，利用会员代理制或交易商席位制等方式，组织和吸引了一大批金融机构、风险（创业）投资机构、上市公司、大型企业以及大中院校、科研院所等高新技术企业和机构以及会计师事务所、律师事务所、财务顾问公司、等中介服务机构，汇集在技术产权交易市场这个信息平台上，通过职业投资经理人、项目经理人（技术产权经纪人）配置这些资源，进一步落实技术资本化、资本人格化、投资多元化和分配要素化，加速了技术资本、金融资本、产业资本、人力资本的优化组合，提高了技术与资本结合的效率，不仅加快了科技成果转化为现实生产力的步伐，而且活跃了多层次的资本市场，又进而激活了技术产权交易市场。

1999年《中共中央、国务院关于加强技术创新、发展高新科技、实现产业化的决定》指出：“要培育有利于高科技产业发展的资本市场，逐步建立风险投资退出机制”。风险投资（创业资本）的投资行为是市场行为，其最终目的是赢利。创业资本作为一种股权投资进入科技企业，其取得赢利的方式一般并不是要求企业分红或从企业收回投资，而是通过公司股票上市、公司间的兼并收购等方式将股权退出变现而取得高额回报。然而，由于我国的资本市场体系正在发展过程中，其结构尚不完善，只有主板市场才可以为高新技术企业提供上市融资的渠道，同时也为风险资本提供退出渠道的功能。但在严格的企业规模、市场容量等条件限制下，进入和退出的门坎太高，必须是已具备相当规模且处于成熟期的高新技术企业，而技术产权交易市场则由于进入的条件较低，创业资本进入市场投资的科技企业得到资本投入后，科技成果迅速得到了转化，显现出企业无限的生机和活力，企业的整体价值得到很大提高，此时，经过技术产权产易市场再引进产业资本，创业资本顺利退出，给创业资本带来了极大的回报，同时为创业资本的退出提供了通道。

从世界范围来看，为科技创新和科技企业提供融资支持的资本市场体系，是一个庞大、复杂而又层次分明的多元化资本市场组合，为不同类型的科技企业提供了多元化的融资渠道。科技企业的成长壮大，其逻辑发展的轨迹是首先经由非公开性（多极性）权益资本市场进行培育，而后进入公开性权益资本市场或长期信贷市场。科技企业的成长，宛如一粒种子到参天大树，直到结出果实，在不同发展阶段中需要不同层次和规模的资本市场支持才能发展壮大。在中国，由于缺乏一个涵盖面宽广的多层次、多元化资本市场体系，导致大量需要资金的企业如千军万马涌向主板上市融资的狭窄独木桥，大多数具有良好发展前景的中小科技企业和成长性企业处于无渠道融资的困难境地。这种单一化资本市场现状制约了科技成果转化和科技企业的发展，也在一定程度上影响了我国的持续高速发展和产业结构的战略性调整。

技术产权交易市场，通过引进广泛的社会资本，以技术产权交易为手段，为科技企业，特别是成长中的中小科技企业提供灵活便捷的融投资服务，实现金融资本、产业资本和科技资本的良性互动，弥补目前资本市场在支持中小科技企业发展方面的不足，并逐步发展成为多元化资本市场体系中的一元。成长中的中小科技企业，通过技术产权交易市场的融投资服务和培育，有的将以资本为动力，直接做强做大，实现产业化目标，有的将以资产重组的形式注入到上市公司中，促使上市公司资产结构加快向高新技术产业倾斜，有的将在境内外主板或二板市场直接上市，形成了科技成果转化的多元化融资渠道。

20世纪80年代中期，国家决定广泛开放技术市场，繁荣技术贸易，以促进生产发展，技术市场对于调动科技人员的积极性、主动性、创造性，促进科技成果转化，专门技术迅速地应用于物质生产等方面起到了很大的作用。但是，由于技术市场产生于计划经济时期，其运作方式、交易手段等带有一定的计划经济色彩，人才、资本、技术等生产要素不能高效、快速的流动。而技术产权交易市场则采用市场化的原则，充分调动全社会多层次的资本市场中的诸因素，包括风险（创业）投资等进入到交易市场中，将技术要素以产权或股权的形式表现出来，采用会员代理制或交易商制度，由职业经理人、项目经理人（技术产权经纪人员）提供服务，充分配置市场资源，加快了技术要素的流动。

技术产权交易市场集合了高新技术、科技企业的产权和股权以及各种性质的社会资本等诸要素，极大地丰富了传统技术市场的内涵，是对传统技术市场的提升和改造，主要表现在以下四个方面：

1、技术与产权相互融合，使得高新技术成为企业产权（股权）的核心，为企业产权（股权）带来了广阔的增殖空间，同时，企业产权（股权）成为高新技术的可量化的表象，使其具备了可多次转移、流动的可能，更有利于高新技术参与社会资源的再分配。

2、在传统产业的转型、改造中，高新技术比重明显加重。传统产业利用产业资本投资于高新技术类企业，实现了由传统产业向高新技术行业的转型。

3、在项目融资中，通过技术项目的股权转让，形成了新的高新技术企业，实现要素参与分配，并激活了产权、股权的流通、流动。四、技术项目的开发、转让、融资、扩股也是技术产权交易中的重要内容，反映了技术贸易合同总量，是技术市场不可或缺的组成部分。技术成果转让与技术股权融资业务相结合，将传统的产权业务和全新的股权业务相互补充融合，使传统业务与创新业务相结合，焕发新的活力。

技术市场的体制，几乎都定位为国有事业法人制度，一般都由政府直接投资，由科委主管。而技术产权交易机构在这方面做了新的尝试，表现为：机构类型由国有事业法人制度转变为股份公司制；投资类型也由政府独资转变为国有资本+社会资本等多元化态势；政府职能由主管转变为监管，而技术产权交易机构则采取市场化运作的方式。在功能定位上，技术产权交易市场也由技术市场的生产要素市场发展为以技术增量为先导，为科技企业、成长型企业提供融投资渠道、为创业（风险）资本提供进入机会和退出渠道，促进风险资本的流动性的非公开的、专业化权益性资本市场，这样的改革，是技术市场的新模式、新载体、新发展，从根本上提升了技术市场的功能，拓展了技术市场服务的范围，对于加快科技成果的转化，推进高科技产业化，起到了更为重要的作用。

四、项目实施的进度安排

本项目的实施大体可以分为以下四个阶段：

第一阶段（2014.12.1-2014.12.31）构想阶段

根据市场需求和机会，构思项目轮廓，并征询各方面意见。

第二阶段（2014.12.31-2015.2.15）决策阶段

拟定项目建议书或项目提案，在获得有关部门批准后进一步开展项目可行性分析，找出项目的各种备选方案，然后分析和评价这些被选方案的损益和风险情况，最终做出项目决策。

第三阶段（2015.2.15-2015.3.15）设计阶段

为已经做出决策项目编制各种计划，开展必要的项目设计工作。

第四阶段（2015.3.15-2015.5.31）施工阶段

在完成项目计划和设计工作以后，就可以开始项目施工了。在项目施工的同时还要开展项目工期、成本、质量等不同的管理控制工作。对照项目计划与设计目标，全面检验项目工作和项目产出物。完全符合建设标准，交付使用正式开业，项目才算建成。

五、项目施工工程

1、装修草案

（1）整体分区：办公室整体分为办公区、会议接待区、休闲区、档案资料区。

（2）各分区安排

办公区：分为封闭办公区和敞开区。

其中需要封闭的办公室为总经理室1间（50平米，隔出一间休息室）、副总经理室两间（每间25平米）、各部室负责人办公室10间（每间15平米）、财务室（20平米）、策划部办公室一间、档案室一间、材料室一间、一个小仓库、一个保洁工具间、一个转换机室、两个卫生间等。

敞开式办公区根据实际功能需要设定。

会议接待区

分为一个会议室（100平米）和一个接待室（15平米）。

休闲区

设一个阅览室、一个影视播放厅、一个休息室，茶水间采用办敞开式，档案资料室适当利用采光不太好的位置。

2、装修基本要求

（1）确定施工方案，对施工的质量与进度有效地规划与控制，避免出现问题，提高工作效率。
    （2）从选材方案开始，对施工用材层层把关，彻底杜绝劣质工程材料，打造精品工程。
    （3）监理全程跟踪，参照工程规范对施工现场每道工艺程序逐一验收监控。 

（4）分段控制工期，确保总体工期按时完成。

3、装修风格

第一：秩序感

设计中的秩序,是指形的反复、形的节奏、形的完整和形的简洁。办公室设计要运用这一基本理论来创造一种安静、平和与整洁的环境。秩序感是办公室设计的一个基本要素。

第二：明快感

办公环境明快是指办公环境的色调干净明亮，灯光布置合理，有充足的光线等，这也是该项目办公室的功能要求所决定的。在装饰中明快的色调可给人一种愉快心情，给人一种洁净之感,同时明，快的色调也可在白天增加室内的采光度。

第三：现代感

为了便于思想交流，加强民主管理，可采用共享空间——开敞式设计，这种设计已成为现代新型办公室的特征，它形成了现代办公室新空间的概念。

六、项目其他配套、辅助工程

供水、供电等。

雨水管线、污水管线、厕所（化粪池）等。

其他配套、辅助工程。

东山广场已配套齐全，设施完备。

七、信息网络化建设

科技部制定了《技术市场"十二五"发展规划》，提出在"十二五"时期，为了进一步提升技术市场信息化水平，应开通中国技术交易信息服务平台，推进省级区域平台建设，整合优化企业、大学、科研院所、科技服务机构等各类主体的科技信息、服务资源，完善统一发布标准、实现资源共享。加强技术合同信息化管理，结合统计指标的修改进一步优化和完善《全国技术合同网上登记系统》及《智能分析系统》，做好系统维护工作。

广州现代技术市场将从实际情况出发，统筹规划，做好以下工作。

1、建设技术交易信息网络

设立技术交易信息显示大厅，面积约100-150平米，并建立一块技3m×2m的显示屏。将技术市场与各个技术交易平台显示终端相连接，即时传送技术交易信息，为技术经纪机构、技术经纪人、企业、科研机构洽谈交易、技术信息发布提供服务。

2、配套建立技术项目展示厅

开放式展示厅面积约100-150平米，集中展示可供技术转移的高新技术成果、先进适用技术、中小企业技术创新成果等，结合远程视频系统，实时发布与推介技术创新成果，努力实现国内外技术梯度转移，立足广州服务全国。

通过技术项目网上远程展示和产品（成果）实物展示相结合，进一步充实技术交易物理平台。

八、项目节能、环保方案

1、节约用电措施

充分利用自然光，不开或少开照明灯，杜绝长明灯；推广使用节能灯；电脑、复印机、打印机等办公设备要设置为不使用时自动进入低能耗休眠状态，长时间不使用时及时关闭；将电脑设置为自动节能模式；下班前关闭所有用电设施电源开关等。

2、节约用水措施‍

加强用水设备维护管理，杜绝跑、冒、滴、漏及长流水现象；减少卫生间用水等。

3、节约办公费用措施

规范办公用品的配备、采购和领用，严格配备标准，尽量选择环保、质优、价廉、能耗小的办公设备；充分利用网上办公系统，减少纸质材料使用频率；严格控制文件文本发放范围，实行双面印刷；减少复印次数等。

4、减少差旅费措施

采用电子化作业，减少不必要的旅程；非紧急情况下区内办事建议骑自行车或步行；加强车辆的维护保养，减少车辆部件的非正常损耗，降低车辆维修费用支出等。

九、项目消防方案

 1、职责与任务
 （1）定期分析施工人员的思想状况，做到心中有数。
 （2）经常检查消防器材，以保证消防的可靠性。
 （3）经常检查现场的消防规定执行情况，发现问题及时纠正。
 （4）定期对职工进行消防教育，提高思想认识，一旦发生事故，做到召之即来，团结奋战。
 2、东山广场消防系统

（1）火灾自动报警.联动系统； 

（2）消防广播.通讯系统； 

（3）室内消火栓系统； 

（4）自动喷淋灭火系统；

（5）消防应急照明疏散系统（不包括地下室及一层的预埋预下）。

3、灭火器配置

按照GB50140-2005 建筑灭火器配置设计规范
　　（1）2KG的ABC干粉灭火器灭火级别为1A，4KG的为2A；
　　（2）办公室参考中度危险级，1A最大保护75平方米；
　　计算若放置2KG的ABC干粉灭火器应10具；或4KG的灭火器5具；

由于办公区隔墙和房间较多，700平方米的办公区建议设置5-6处设置点为宜，每处设置点放置2具ABC干粉灭火器，每个设置点设置1个灭火器箱（2具装）；
　　在打印机较密集区设置1个点，其余的分散布置，宜设置在过道、楼梯口，和房间较闭塞的房间门口；

4、火情预想

火情预想即对单位可能发生火灾作出的有根据、符合实际的设想，是制定灭火和应急疏散行动方案的重要依据。其内容如下：

（1）重点部位，主要起火点。同一重点部位，可假设多个起火点。 
（2）起火物品及蔓延条件，燃烧面积（范围）和主要蔓延的方向。 
（3）可能造成的危害和影响（如可燃液体的燃烧、压力容器的爆炸，结构的倒塌，人员伤亡、被困情况等），以及火情发展变化趋势，可能造成的严重后果等。 
（4）区分白天和夜间、营业期间和非营业期间。

火情预想，要在调查研究、科学计划的基础上，从实际出发，有较强的针对性，防止主观臆断。火情预想还要通盘考虑，各种情况要互相联系，使之形成一个有机的整体。

十、劳动安全与卫生方案

1、建立劳动安全与卫生的规范、标准与相关的管理责任制度。

2、劳动安全与卫生教育。

3、建立符合标准的劳动安全与卫生设施。

4、劳保用品的采购与发放。

5、定期健康检查。

6、严格劳动保护，不使用未成年工。

十一、项目营销方案

1、强化品牌意识，实施品牌战略。

2、建立品牌管理部门，对品牌进行科学管理，树立并维护良好的品牌形象，提高品牌竞争力。

3、建设高素质、高效率的营销团队。

4、找准目标市场，重视产品策略、价格策略、渠道策略和促销策略，利用线上、线下多种资源，做好营销工作。

 

第五节 项目效益分析

 

一、社会效益

技术市场有利于满足市场需求，增加劳动就业。有利于加快发展科技服务业，加强知识产权保护，加速科技成果转化和高新技术的产业化，推动经济转型升级。有利于发展和完善科技创新体系，增强科技进步在经济增长中的作用，成为转变经济发展方式的重要推动力量。有利于满足社会发展的需要，调节社会综合发展，形成具有导向意义的社会风气。有利于促进科技人才的流动，加快科学技术的社会传播与普及。

技术市场是社会主义市场经济体制的重要组成部分。

二、经济效益

（略）

 

第六节 项目风险分析及对策

 

一、市场风险及对策

市场风险：作为一家新诞生的技术交易市场，知名度低，客户不了解不熟悉，会产生观望或怀疑情绪。开业后可能会出现门庭冷落的局面。

对策：1、利用各种媒体，加大宣传推广力度，尽快提高技术交易市场的知名度、美誉度和信誉度，树立良好的品牌形象。

2、利用各方面资源，拓宽营销渠道，最大限度地争取客户资源，提高经营业绩。

二、技术风险及对策

技术风险：没能弄懂技术商品交易原理，找不到实现对技术商品交易的方法。这也是一些技术市场业绩不佳甚至倒闭的主要原因。

价格是技术商品交易的核心，技术商品价格决定技术商品的供求关系。技术商品的特殊性和复杂性，给技术商品的价格评估带来了一定的难度。而我国目前技术商品价格评估管理不规范，技术要素的价格评估、知识产权管理隶属不同部门，造成市场分割，价格信号失灵，导致技术市场效率低下。

对策：广州现代技术交易市场主要采用预期收益法和成本重置法两种方法对交易的技术进行价值评估。以成本重置评估结果作为技术供应方所能接受的底线，以预期收益评估结果作为技术需求方所能接受的上限，两者的区间即是合理的价格区间，也是供需双方议价的区间。这种方法的优点是：

1、科学合理：系统的运算法则与相关系数均采用国际国内通用权威的做法，并能够根据各项要素的变化及时做出微调，保证系统的准确性与合理性。

2、操作简便：专利评估方在实际操作时，仅需要对相关变量进行选择或填写，便可以自动生成评估结果，简单明了。

3、灵活主动：专利评估方可以自主地对各变量进行重新选择，得到不同条件下的各项评估结果。

4、费用低廉：专利评估费非常低，极大地减少技术交易双方的经济负担。

注：若评估出来，“预期收益法评估结果”大于“重置成本法评估结果”，说明该项技术有开发或引进的市场价值，相反则没有有开发或引进的价值。

三、财务风险及对策

财务风险：运营过程中如果客源不足，会形成资金沉淀风险；交易之后如果中介费无法及时收回，会存在资金回收风险。就目前而言，主要的财务风险在于筹集资金。

对策：前两种风险，只要我们坚定信心，周密计划，合理利用各种资源，采取有效防控措施，基本可以化解。筹措资金存在一些问题，如果政府在政策许可的范围内给予一定的支持，相信也可以圆满解决。

 

第七节 预计投资估算

（略）

 

                  第八节 项目组织

 

一、项目组织计划

1、现代技术市场领导小组

现代技术市场交易模式属国内首创，理论上可行，实际运作尚无成功经验。存在一定难度，但是对国家科技发展意义重大。建议成立现代技术市场领导小组，邀请国家、省、市、越秀区政府相关领导参加，下设办公室。办公室由越秀区政府组建。领导小组负责决策，办公室负责协调落实。

2、现代技术市场指导小组

指导小组请国家发改委、财政部、科技部、知识产权局、广东省科技厅、广东省金融办等领导成员以及国内知名专家学者组成，共同协调推进现代技术市场创新模式的完善与发展。

3、 广州现代技术市场股份有限公司

将注册成立一家公司，暂定名“广州市现代技术股份有限公司”，具体负责本项目的运营管理。

公司注册资本拟定为人民币1000万，其中知识产权占15%—20%，以现金和知识产权的形式进行出资。股东构成如下：

林伟雄的恒源集团（40%）、朱鹏的投资公司（30%—35%）、越秀区的国资公司（10%）、陈培雄团队（知识产权入股15%—20%）。

4、广州现代技术市场分公司

暂定名为“广州现代技术市场股份有限公司广州现代技术市场分公司”，或另行注册成立一家公司。负责承担公司有关广州现代技术市场方向发展的职责，进行日常经营管理。

5、科技股票市场分公司

暂定名为“广州现代技术市场股份有限公司科技股票分公司”，或另行注册成立一家公司。负责承担公司有关科技股票市场方向发展的职责，进行日常经营管理。

6、中国现代技术市场、科技股票市场研究中心

现代技术市场、科技股票市场研究中心主要研究新制度经济学、现代市场交易理论、现代技术市场、科技股票市场、多类型股票市场、科技金融等前沿课题。拟采用与国内一家顶级院所重点合作，面向全国乃至全球聘请兼职研究人员。

研究中心采用非盈利的社团组织形式。由于所研究均为国家经济转型升级重大课题，将主要依靠申请国家、省市项目经费运作。

7、 股权托管交易中心

将在中心的统一协调管理下，接受政府相关部门的监督指导，建立科技成果交易后的股权托管中心和其他配套的科技中介服务机构。

常设机构：日常办公的职能部门将按照一般交易所设置，主要包括交易部、信息部、会员部、财务部、办公室等。另外视实际情况可以建立独立的或者非独立的登记托管中心。

临时机构：为筹建广州市现代技术市场交易中心，注册成立广州市现代技术股份有限公司，在筹备期间需成立临时机构“现代技术市场筹备小组”。

现代技术市场筹备小组将与现代技术市场领导小组办公室合署办公，主要职责是承担广州市现代技术市场创新中心筹备期间的各种协调、指导工作。建议由越秀区副区长赖志鸿同志担任组长，小组成员包括林伟雄、朱鹏、陈培雄等。

                        

                       图3  项目组织架构

二、劳动定员

初期常设机构人员配置控制在20人左右。其中总经理1人，副总经理2人，各部室负责人6人，员工11人。以后根据交易中心的工作需要和业务发展情况，再酌情增加。

三、培训计划与内容

1、培训目标：提高全提员工的劳动技能和业务水平；提高交易市场的经营管理水平；实现交易市场的经营目标。

2、培训对象：中高层管理人员、关键技术人员、营销人员、业务骨干等。

3、培训课程：

国家相关政策和法律法规；科学技术；企业文化；企业规章制度和行为规范；管理技能；专业技能与资格；学历职称；新员工培训等。

4、培训形式：

内训：集中培训、在职辅导、交流讨论、个人学习等。

外训：外部短训、MBA进修、会议交流等。

5、培训时间：经营淡季、周末或节假日开始时。

6、培训费用：每年共50万元

 

第九节 报告结论

 

技术市场是为加快发展科技服务业，加强知识产权保护，加速科技成果转化和高新技术的产业化而采取的重要举措。技术市场有利于发展和完善科技创新体系，增强科技进步在经济增长中的作用，建立创新资源和要素配置的新机制，成为转变经济发展方式，推动经济转型升级的重要动力。技术市场是社会主义市场经济体制的重要组成部分，符合党的方针政策和国家的法律法规。

    广州现代技术市场的诞生是广州社会、经济发展的客观要求与必然结果。其前期研究与准备工作，已得到国家有关部门的充分肯定，在经济、政策、技术、模式等各方面也是切实可行的。它的建立，必将促进广州乃至全国技术成果向现实生产力的转化，激发社会的创新活力，推动产业结构的升级和经济增长方式的转变，必将产生良好的社会效益和经济效益。