走向“白银时代”的中国地产 

 

                                  编写  嘉煌

 

 一、白银时代来临

 房地产业“白银时代”的概念是万科率先提出来的。

 大约从上世纪末到2013年，房地产市场一路“牛市”，一路高歌，房地产企业开始野蛮生长，房价犹如脱缰的野马。这就是中国房地产的黄金时代。

 2014年，中国经济“新常态”成为高大上的财经流行语，“新常态”成为中国经济发展过程中的关键词。在全国房地产商会联盟执行主席顾云昌看来，“新常态”主要有三个特征：一是增速放缓，二是结构调整，三是理性回归。而这其中又包括三个“中高”：第一就是经济发展速度放慢了，但是必须保持中高速。如果进入低速，中国经济可能滑入陷阱。第二，产业往中高端走。第三，产品的质量包括服务质量，要中高档。

 以前的地产市场是开发商只要拿到土地，就可以赚大钱。不过，2014年中国房地产市场全面降温，不分一二三四线城市，不分高中低档产品，皆出现了明显降温。成交量下滑，价格下跌，投资增速放缓，房屋开工下降，所有市场指标皆下滑。中国房地产业也进入了“新常态”，政策变调、增速下滑、结构调整、利润压缩、企业分化等行业新特征日渐显现。房地产业的白银时代开始了。

 以下是国家统计局发布的统计数字：

 2014年，全国房地产开发投资95036亿元，比上年名义增长10.5%（扣除价格因素实际增长9.9%）。其中，住宅投资64352亿元，增长9.2%。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.7%。
       2014年，商品房销售面积120649万平方米，比上年下降7.6%，2013年为增长17.3%。其中，住宅销售面积下降9.1%，办公楼销售面积下降13.4%，商业营业用房销售面积增长7.2%。商品房销售额76292亿元，下降6.3%，2013年为增长26.3%。其中，住宅销售额下降7.8%，办公楼销售额下降21.4%，商业营业用房销售额增长7.6%。2014年末，商品房待售面积62169万平方米，比2013年末增加12874万平方米。商品房的销售面积和销售金额双双下降，投资增速大幅下滑，房价结束了2013年的火爆上涨态势，各地政府也纷纷取消限购限贷政策。

 “我们的观点非常明确，2014年房地产出现了回落，这就是历史性的拐点，依据在什么地方？根据研究测算，构成中国房地产70%的城镇住宅年需求峰值是 1200-1300万套，这个数值在2014年基本达到了，达到了之后就逐步走平、逐步下行。”国务院发展研究中心副主任刘世锦表示。

 对此，顾云昌也认为，随着中国经济进入新常态，中国的楼市也进入了新时代。“从数据可以看出，2014年的中国房地产市场已明显下行。如果说过去十年到十五年是中国房地产的‘黄金时代’，那从2014年开始，这个时代已经一去不复返。我们吻别了‘黄金时代’，将迎来一个新时代，我把它叫做‘白银时代’。” 

 向以往爆发式的增长告别，就会迎来需求快速萎缩和房价急剧下跌吗？答案也是否定的。世联行报告指出，根据UNdata（联合国数据库）对中国人口年龄结构的统计及测算，2015-2020年，中国25-34岁的人口（即首置型购房者集中的人群）将保持在2.4亿左右，占总人口比例为 17%。34-49岁的人口（即改善型购房者集中的人群）在2015-2035年期间均达到3.1亿以上，占总人口的比例保持在23%的高位。这表明未来20年，中国房地产仍处于改善型置业高峰期。除了改善性住房需求进入高峰期，还有城镇化率提升、家庭规模小型化、棚改等因素影响，预测2015年房地产市场销售总量仍将在一定高位波动。

 刘世锦认为，中国经济正处于由10%左右的高速增长向中高速增长转变的过程中，现在是进行时，不是完成时，这个“底”现在还没有找到。什么时候才能完成 “探底”？这里有一个简化的分析逻辑。中国的高增长主要依赖高投资，高投资主要包括基础设施、房地产和制造业三个领域的投资。近些年来，基础设施占投资比重为20%-25%，房地产为25%左右，制造业则在30%以上，三项合起来可以占投资的80%-85%。其中，制造业投资又直接依赖于基础设施投资、房地产投资和出口。所以，中国经济的高增长要调整到位，主要是高投资要调整到位。通俗地说，也就是出口、基础设施、房地产这三只“靴子”要相继落地。

 目前，基础设施建设和出口都基本触底。第一只靴子，也就是基础设施投资已基本触底，投资的峰值期在2000年左右。第二只靴子，出口也已经落地了，过去经常是20%以上的高速增长，以后是5%—10%。现在就是第三只靴子，也就是房地产，已经出现了回落。

 “不过，正像李克强总理在达沃斯论坛上讲的那样，在城镇化过程中，中国房地产市场的刚性需求还是长期的，虽然已经没有了住房制度改革、人口红利爆发出来的巨大需求，但是我们还有稳步向前的城镇化进程。城市人口还在不断膨胀，农村人口不断向城镇转移，将来已经转移到城市的人口由常住人口会变成户籍人口，变成市民，这会不断持续爆发出对房地产的需求。所以，对住房市场而言，还有一段发展时间，还有长期的刚性需求。”顾云昌同时强调，房地产市场不仅包括住宅市场，还包括商业地产、旅游地产、产业地产、文化地产，在未来的“白银时代”仍然有很大的发展空间。

 房地产行业进入新常态，应该说有利于行业从过去的野蛮生长走向理性成长。另外，对于消费者来说也是有利的。在白银时代，只有好产品、性价比高的产品才能获得消费者的青睐。这样从根本上来说有利于促进行业进步，并有利于行业健康发展。

 因此我们有理由相信，2015年中国楼市有望实现软着陆。这个行业将更趋谨慎和理性，从以往只盯着价格和规模，转变为更关注服务和发展，或不失为一种积极的变化。行业规模并不会急剧衰减，市场在探明需求的顶部以后，规模总量将不再高速增长，但预计在未来5—10年，依然会维持在一个比较稳定的高位水平。

 二、“白银时代”的特征

 “‘白银时代’中国的房地产将发生剧变。‘变’是转型时期的主要特征，也就是我们所说的结构调整，或者改革，因为不变将会是死路一条。”2015年1月16日在北京举办的第六届地产中国论坛暨2014中国房地产年度红榜论坛上，顾云昌表示，“这一‘变’字主要涵盖了九个方面：市场变态、政策变味、发展变速、产业变型、企业变制、产品变新、融资变通、投资者变路、动力变坏等。”顾云昌认为，“白银时代”的最大标志是房地产市场的“变态”，“这个变态就是说，过去的房地产市场是卖方市场，理论上讲是供不应求。现在的市场是买方市场，供大于求，库存大幅增加。”中国房地产市场状态的确发生了变化，2014年最明显。市场的变态可以用三点总结：第一，竞争加剧；第二，洗牌加快；第三，利润摊薄。

 顾云昌进一步指出，“白银时代”与“黄金时代”相比，有几个特点：首先是竞争加剧。许多房子卖不出去了；其次是洗牌加快。全国原来有八九万家开发企业，这几年每年减少一万家左右。在看到万科、绿地等大型企业销售额达到两千亿的同时，也要看到更多的中小企业在逐渐被淘汰，消亡。最后是利润减薄。房地产的利润一年比一年少，特别是2014年，许多开发企业，包括上市公司，为了去库存采取以价换量，把利润压得很低，有的楼盘几乎不赚钱。2015年以后十年，甚至十五年，中国的房地产仍然会处在这样的环境当中，而这样的态势才是真正的房地产新常态。“若要简单去看住宅产业，高峰期基本上已经过去。”绿地集团董事长张玉良表示，当前和今后一段时期，房地产业面临外部环境的三大挑战，分别来自高增长红利缩减、房地产行业转型调整和外部商业模式剧变。当然，外部环境也带来五大机遇，包括我国经济中高速发展、消费需求不断升级、新型城镇化持续推进、经济社会全面深化改革和经济全球化不断扩展。

 统计数字表明，我国房地产待售面积已经达到16亿平方米，特别是那些中小城市。前几年拼命拿地，没有规划的中小城市库存量非常大。所以2015年，甚至2016年是消化库存的一年，这些城市房地产要想起来不太容易。十一届全国人大财经委副主任贺铿说：“房地产肯定有相当的大的泡沫，按世界通用的计算方法，应该有30%的泡沫在里面。对于房地产来说，2015年第一是要去泡沫，泡沫还是要去，我希望去的不要太快，一下就破了不好。”

 在房企交出的2014年“成绩单”上， 40家上市房企中有24家房企未完成年度销售任务，处于销售额前十名就有保利、中建、世茂、华润置地（橡树湾润景公馆）4家企业，其余中小型房企更是业绩惨淡。如当代置业制定的2014年销售目标是100亿元，实际只完成73.5亿元。A股房企预增及扭亏的占比也不足半数，在已公布财报的36家上市房企中，7家房企预告亏损，17家房企预告净利润同比下滑。根据克尔瑞发布的《2014年中国房地产企业销售TOP100排行榜》，2014年，20家典型房企销售业绩同比增长18%，增速同比2013年下降了7个百分点。胡润研究院2015年2月3日发布《2015年胡润全球富豪榜》，汉能集团董事长李河君超过王健林和马云成为中国首富。科技行业取代房地产成为全球上榜富豪财富的主要来源，有297人来自科技行业，比去年增加40人。整体上看，房地产份额在不断下降。就在数年前，富豪榜排位还如同地产商开会。2010年位列前30名的36位企业家中，有19位与房地产有关，数量过半。以后逐年衰退，至2014年，位列前30名的31位企业家中，从事房地产的仅剩10人，低于三分之一。   

 “大多数中小房企根本拿不到贷款，现金流快被吸干了。”福建三明一家房地产企业总经理巫朝魁谈到当下困局时，坦言融资是房企最大的痛处。巫朝魁介绍说，目前银行针对中小开发商的开发贷已“事实停贷”，由于资金流动性不足，公司只能靠民间借贷筹措资金，月息在一分五到两分左右。面临融资难、融资贵困境的不只是小房企。

 库存高企则令一些开发商资金链更加紧绷。巫朝魁说：“近年共开发17万平方米的楼盘，至今还有8万多平米库存，库存量过半，更难以回笼足够资金流。”福建泉州某房企董事长王先生也表示，由于楼市波动较大，公司资金链紧张，在2013年底把开发的楼盘全部售完后，至今没有拿地，仍处于谨慎观望状态。房地产市场的残酷性正在逐步显露。继证大集团退出房地产市场之后，2015年2月1日，佳兆业宣布因陷入债务危机和财政困难，将以总计23.75亿元的价格出售旗下上海4项目公司的股权及其债务。去年的绿城几乎倒下，今年佳兆业再遭"分食"，谁会是下一个绿城或者佳兆业？谁又会是下一个证大？来不及为昔日的对手哀叹，因为所有的企业都在为自己的未来奔忙。

 近两年，中国房地产市场出现了一个明显的特征——分化。在北上广深等一线城市房子供给依然短缺，房价依然坚挺之时，有些三、四线城市房子已经供大于求，出现了严重的产能过剩。该如何看待这种分化？中国房地产业协会名誉副会长朱中一表示，房地产的差异性是客观现实。因为房地产是不动产，地区差异也引发了房地产的差异。房地产的差异主要是在2010年以后开始凸显，“在一线城市采取了限购、限价、限贷政策后，大企业纷纷到三、四线城市去拿地。而三、四线城市的地方政府对房地产开发热情日益增加，这些叠加造成了地区差异性拉大。这个问题从地区差异性来说是长期的，从消化存量来说也是阶段性的。”

 顾云昌认为，房地产市场之所以出现分化，除了和房地产本身的特点有关外，和城镇化进程也密切相关。“我们正处在城镇化的高峰当中，大量的人口往城市涌，净流入的人口很多，但是土地供应有限，造成了大城市供求关系紧张。而在中小城市，进入的人口并不多，主要是往外走，土地供应量又很多。”

 朱中一表示，2014年楼市调控政策逐步常态化，未来房地产政策将更加尊重房地产发展规律和地区差异性实际，逐步建立分类调控，分级施政的房地产调控体系。2013年起实施的分类调控已取得了一定的成效。下一步，应进一步明确分类调控的内容，中央政府、省级政府及市、县政府在分类调控中的职责，特别应赋予市、县政府更多的权限与责任，同时应明确地方政府在分类调控中的底线。

      顾云昌判断，房地产市场正在软着陆，离底不太远了，在2015年触底是可能的。如果说旧常态最主要的任务是压房价，增加住房供应，遏制投资投机需求，那么到了新常态，我们现在的主要任务是稳定住房消费。从住房消费来看，2014年老百姓购买住房的数量比2013年下降了7%-8%。如果说我们在2015年能够在2014年的基础上不再继续下滑，保持 2014年的状态，甚至有所回升，就意味着住房消费基本稳定下来了，就是我们的投资增长不至于出现大幅度下滑，整个市场平稳下来了。任何行业都有起步、发展、成熟、衰退的阶段，在经历疯长之后，我们都希望这个行业能够慢慢步入成熟。“房地产的音乐之声并未停止，只是从过去慷慨激昂的进行曲逐渐向温婉舒缓的华尔兹过渡。”中信建投近日在一份投资策略报告中这样描述目前的地产形势，“相对于进行曲，华尔兹节奏和风格更加多变，且讲究合作，具备更强的生命力，这也是我们对房地产行业未来的憧憬。”

      顾云昌称：“一个好的行业、一个成熟的行业必然是经过激烈的竞争，有风雨交加的洗礼才能够成熟；一个好的企业必然经历过高高低低的成功和失败两方面的磨炼，才能够取得更好的发展。”

 随着房地产市场的日趋成熟，随着经济全球化的快速推进，中国房地产发展模式将发生根本性变化，可持续发展正在成为整个行业的共同目标。中国房地产业如何实现可持续发展？官方和专业机构研究表明，未来一段时期，国内房地产业依然拥有巨大的供应量，而市场需求却在收缩。与此同时，房地产业还面临着资源压力、资本压力、市场压力以及政策约束等种种难题。这些都是中国房地产业持续发展需要解决的棘手问题。 

 三、房企对策      

      在房地产市场进入白银时代之后，房企致力于改变粗放的开发销售模式，需要在运营、资本、产品和战略等方面综合考量。“成功的标志就是具有规范的法人治理、清晰的目标战略、稳健的财务模型、精细的管理体系、精准的产品定位、优秀的人才结构与企业文化，不符合此标准的房企一定走不出白银时代。”新城控股集团副总裁欧阳捷总结。

 中金公司报告指出，进入地产白银时代，销售规模见顶、利润率下行、竞争加剧之后，开发商唯有转型，存在布局重划、产业拓展、模式切换三条路径。从黄金时代到白银时代，市场在变，购房人在变，房企不得不变。变，将是白银时代房地产市场的一个重要特征。因为大家心照不宣的是：变，不一定通，但不变，就是等死。

 接棒白银时代，2015年被赋予转型元年的期待，这不是由盛转衰的起点，恰是更高层级发展的开始。顾云昌表示，对于房地产企业来说，未来要想适应市场的剧变，那么自身也要积极转型。不光房地产行业要转型，产品也要升级。而对企业来说，要学会经营的多元化和融资的多元化，在企业管理层面，也要学会集约化管理。伴随整个中国经济新常态的来临，房地产行业的深度质变正在开启。

 在总量受到限制、强者恒强的大势中，如何探索属于自己的道路，成为诸多房企2015年需要考虑的首要难题。对于中小房企而言，还可以向做大做强的规模化发展，但对于已经在第一第二阵营的巨头们而言，转型却充满探险的莫测感。“目前绿地、万科地产销售额已经破2000亿，万达、恒大、保利、中海等销售规模已经超过1000亿，对于千亿规模房企而言，在楼市新常态之下，要想实现更高层级的增长，走老路肯定不行，必须寻找新的业绩增长点。”上海易居房地产研究院研究员严跃进分析称，转型是每家房企必然的选择。在融资紧张、销售疲软的楼市调整期，不少房企筹谋多元发展之路，通过“地产＋X产业”方式降低企业运营风险，承压求变将是2015年房企的突出特征。事实上，部分房企早已开始积极探索多元化的转型方向，布局多个领域发展。

 归纳起来，房企在白银时代的明显变化主要表现在以下几点：

 1、探索转型路径

 万科两年前开始从“住宅制造商”向“城市服务配套运营商”转变，从单纯引进社区配套到运营社区配套转变。去年更是推出事业合伙人制度、小股操盘、轻资产运营的创新模式，引发了行业的思考和探讨。万科总裁郁亮在万科集团2014年终述职会上提出2015年万科“要转型，有增长！”并鼓励万科全员勇于尝试新业务。继27亿入股徽商银行后，2014年7月，万科又与渣打银行达成合作协议，合建金融数字化智慧社区；同时，万科与快递公司韵达展开快递便民服务点合作；2015年1月还传出万科谋划布局家装行业的消息。继住宅、商业地产、养老之后，万科又将产业版图伸向旅游产业。1月16日，位于吉林市的万科松花湖度假区宣布正式营业。郁亮在万科松花湖度假区开幕致辞中表示，休闲度假物业将成为万科未来业务的重要组成部分。

 绿地集团于2015年1月21日公布了上一年度经营业绩，并披露了绿地集团未来五年的发展规划，提出构建“3+X”绿地系产业集群，总体将加快形成“3+X”产业集群的总体布局。其中“3”是以房地产为核心的城市综合开发产业集群、消费及生产性服务业产业集群和金融投资产业集群，“X”是新兴产业培育。绿地将进军战略性新兴产业，比如互联网金融服务，“大消费”领域则以收购海外食品基地和采购中心为切入口。绿地将通过智慧城市技术为商办及住宅产品提供智能服务。它还计划在南京、重庆等地投资近600亿元进入地铁产业。

 在万达集团2014年会上，万达集团董事长王健林除了公布各项业绩外，还用相当篇幅重点阐释了万达的第四次转型。王健林表示，万达集团转型分为两方面，从空间上看，是从中国企业转型为跨国企业；从内容上看，是从以房地产为主的企业转型为服务业为主的企业。万达的两个转型目标分别是：一、2020年集团服务业收入净利占比力争超过65%，房地产销售净利占比低于35%；二、海外收入占比超过20%。万达今后的房地产要实行新的发展模式，同时加快发展文化旅游、金融产业、电子商务3个产业，到2020年形成商业、文旅、金融、电商基本相当的四大板块，彻底实现转型升级。近期，万达院线成功登陆A股，收购“快钱”打造自己的支付平台等。这些都成为了万达2015年备受瞩目的动作。2015年，商业地产开业26个万达广场、14间酒店，最引人瞩目的还是万达要从“重资产”向“轻资产”转变。

 在地产领域内向更细分的纵向市场转型的同时，不少房企跳出地产范畴，尝试在更大空间、更大维度的转型。例如恒大集团，跨界转型就更为明显，业务已涉及饮用水、农牧业、能源、传媒、娱乐、体育、美容整形等多个行业，去年9月底又收购新西兰的咔哇熊乳业，大步进军乳业。

 2、规模扩张

 在传统房地产开发模式中，房企关注的是速度、规模、利润，衡量企业的标尺是增长率、周转率、利润率，核心目标是使土地价值最大化。这一模式并未被抛弃。 

2016年1月，中国房地产开发商碧桂园开始销售位于马来西亚的“森林城市”项目，该项目计划总投资达400亿美元，填海建成容纳70万人口的新城。2016年2月，万达集团与法国欧尚集团签署协议，计划共同投资30亿欧元在巴黎建设一个商业地产项目，2016年1月，万达集团与印度哈里亚纳邦签订协议，计划在印度投资建设万达新城，项目总投资预计100亿美元。绿地的规模扩张也愈演愈烈，已经从中国走向亚洲、大洋洲、欧洲、美洲，海外投资规模超200亿美元。2015年1月，绿地集团用6.83亿美元拿到了马来西亚的Tebrau Bay Waterfront city开发项目；绿地集团还买了悉尼mercure hotel，并计划把它改建成住宅楼。2015年1月21日，绿地集团披露了未来五年发展规划：除了全面转型升级，还要实现再成长，2020年销售目标8000亿。

 据相关机构最新发布的《中国对外房地产投资报告》，从2009年到2015年，中国对外房地产投资总额已从6亿美元大幅升至约300亿美元，6年间涨至50倍。

 克尔瑞发布的数据称，深耕一线的泰禾集团2014年实现签约金额约200亿元，较2013年的124亿元增加超60%。泰禾2015年总可售货值约550亿-650亿元，2015年公司的签约金额预计为300亿元，同比增长约50%。泰禾集团的出色业绩得益于其清晰的战略布局：“扎根福建本土，深耕一线城市”，向京津冀和长三角区域的重点城市拓展；商业与住宅两条腿走路；完善的产品线。2013-2014年泰禾在京津冀区域多次出手，拿地数量占比36%。

 3、并购

 克尔瑞监测数据显示，近三年房地产行业并购金额持续快速上升，并在2014年实现跨越式增长，全年并购标的交易达245宗，总价值达1210亿元（包括已完成和未完成交易），同比增长约80％。中国社科院近日发布的房地产绿皮书更是预测，“房地产市场的持续调整将在未来让一半以上开发商转行或在市场消失”。

 短短数年便杀入TOP10的融创中国，土地市场攻城略地之余依然怀着“更强更大”的梦想，伺机以小博大。去年底与绿城中国失之交臂之后，又将收购目标瞄向了佳兆业。2015年2月1日晚间，融创中国发布公告称将斥资23.75亿元收购佳兆业位于上海的4个项目股权。完成交易后，融创将获得佳兆业在上海的4个项目控股地位或全部股权。此次收购如果完成，将意味着融创中国在上海站稳脚跟。    

 4、专业化
　　在众多的企业类型中，一些企业不追求规模的扩大，而追求“深挖井”，将专业化进行到底。从去年的业绩表现上来看，专业型房企在细分领域内的表现也相对较为出色。这些企业通过差异化定位获得品牌溢价，由于需求稳定，未来发展也将更稳健，具备持续增长的条件。
　　深耕绿色建筑领域的朗诗地产在上市后发展势头良好，2014年以106亿元的销售金额排名第74。2015年，朗诗提出了“资产轻型化、盈利多样化”的战略，向轻资产经营模式转型，着重发展地产金融、地产开发和技术服务的业务模块，未来还将继续加大对小股操盘、代建服务的研究，利用其在绿色建筑领域的口碑为合作方带来更高的品牌溢价。“这是朗诗历史上第三次里程碑式的转型，将决定朗诗能否在这一轮市场调整中存活下来，并且获得弯道超越的可能。”朗诗集团董事长田明表示，朗诗已经在无锡、苏州、常州、南昌、银川、嘉兴、泰州等多地开展了不同类型的轻资产业务模式，未来这一部分收入将对朗诗的财务报表形成一个良好的补充。

另外，在专业化领域非常值得关注的豪宅标杆企业星河湾，去年以73.5亿元的销售金额排名第93。作为豪宅专家，星河湾的品牌和产品品质受到了高端物业购买者的一致认可，销售均价高达30625元/平方米，是全国房企中最高的。星河湾在该领域的美誉度使其未来有较大的上升空间。

5、延展

在多种创新方式之中，还有一类企业始终围绕着房子延展，最抢眼的就是花样年和世茂。
　　在花样年旗下物业管理公司彩生活服务集团分拆上市刚满5个月之后，2014年11月29日，花样年宣布，公司未来将以社区服务运营为核心，全面布局八大业务的战略协同，打造中国最大的社区服务运营平台。据花样年发布信息显示，截至2014年10月31日，花样年依托彩生活所管理服务的社区物业面积已经突破1.8亿平方米，较2013年底约增加一倍。按照计划，到2020年彩生活服务的社区物业面积将超过10亿平方米，超过4000万人口。花样年控股集团有限公司主席兼首席执行官潘军表示，除住宅社区，花样年还将打造基于国际物业的商务社区、基于花样年商业的商业社区、基于花样年养老产业的养老社区，这四大社区将共同助推花样年打造成中国乃至全球最大的社区服务运营平台。
　　目前，世茂的业务布局已经涵盖了住宅、商业地产、旅游地产、产业地产，今年世茂将进一步向以“服务资源集成”为核心特征的生活方式服务商转型，构建企业在下一轮竞争中的软实力。世茂不遗余力地推进“云平台”战略的实施，试图为企业长远的发展奠定基础。2014年，“云平台”得以较快推进。3月，世茂在福建石狮世茂摩天城现场正式创立了“创业家·云学院”，跨界整合了金融、贸易、艺术、教育、医疗等领域的资源，将企业的核心价值向软性服务延伸。11月，世茂同步发布4款APP，建立线上APP矩阵，打通了社区O2O的“最后一公里”，进一步拉升了社区的居住品质及价值。

 6、原有业务再造
　　在布局新产业同时，对于房地产行业的深挖与再造，也成为房企发展的重要选择。

 世茂根据消费者的个性化需求，陆续推出了一个人的豪宅、全龄社区、青年公寓、MiniHotel、MiniMall等针对消费者个性需求的产品。比如一个人的豪宅就针对购物狂的心理，设计了一款拥有长走廊的户型。
       万达商业地产的转型更具创新性，主要是力推“轻资产”模式。过去万达成功靠城市综合体，通过房地产销售现金流来投资万达广场，这是重资产模式。王健林解释说，轻资产模式就是万达广场的设计、建造、招商、营运、信息系统、电子商务都是万达做，使用万达品牌，但投资全部由别人出，资产归投资者。这种模式没有房地产销售，是准金融投资行为，万达与投资方从净租金收益中分成，无论房价变化还是市场周期对这种发展模式影响都不大。

 7、嫁接互联网，局部突破
　　从2014年开始，互联网思维就成为房地产行业最火爆的营销概念，无不希望在互联网时代抢得先机。互联网和移动互联网正在成为房企创新转型的突破口。

 在地产营销上，绿地嫁接互联网与金融，打造全新平台。如，与腾讯合作搭建“绿地微信营销平台”，改变普通微信营销无持续性、无统一管理等的局限，通过产品集中展示和选购实现“电商”功能，通过会员平台打造“全民经纪人”，通过后台数据集中管理升级售后服务，实现“传统营销模式”向“互联网营销模式”的转型升级。据统计，绿地全年销售额中微信端来访成交客户占比约5%。此外，合作设立的“平安绿地好房宝”、“腾讯绿地宝”等理财产品，亦有力助推产品去化。
　　世茂集团副总裁蔡雪梅预测说，就像IT业的重塑让苹果再次焕发了青春；汽车业的再生诞生了特斯拉；移动互联网也将深刻改变房地产行业的商业模式，再造企业的商业价值。2014年7月，旭辉地产在京发布了移动互联网终端——“微销宝”微信营销平台，正式打响移动版“全民营销”。旭辉推出的“微销宝”是基于微信之上的移动互联网应用，个人和销售组织都可以通过该平台实现在线项目推介、客户跟踪管理、组建属于自己的销售团队，最终根据客户到访或成交情况获得丰厚奖金。
　　对于房企来说，做大规模、提高利润没有错。但只追求规模、增速或只盯着高利润的企业都不可能长久，“平衡术”才能彰显企业内功。那些没有明显短板，有核心竞争力的企业，业绩增长普遍比较稳健。
　　事实上，只要进一步细分房地产市场，“蓝海”领域还是挺多的。兰德咨询有两家客户，其中一家专做“总部基地”产品；另一家在二线省会城市，专为中小金融机构的省级分行或分公司做金融办公物业，两家企业都实现了逆势快速发展。住宅领域的细分市场也有很多，关键是要前瞻性地捕捉到商机。总之，在选择转型方向时，尽量不要往一个道上挤，方向雷同化易“撞车”，也易成为泡沫破灭的牺牲者，最好能开辟出一片属于自己的“蓝海”。　　　       

 2014年，变革、多元化、跨界、国际化、向“服务商”转型……这些关键词成为多家优秀企业的突出特点。可以想见，未来数年，这些关键词仍将是房地产企业频繁提到的热门词汇，房地产行业将进一步朝着规模化、专业化、多元化、细分化、纵深化的方向发展，同时，越来越多的企业亦在不断提升其服务。

“现在很多企业也认识到了转型的重要性，新型城镇化要以人为本，房地产的发展也要从以物为本转向以人为本。过去我们把目标都盯在了房子上和物业管理方面，而现在很多企业先行一步，开始把目光转向购房者的真正需求，从各个层面满足他们的需求。”顾云昌说，在产品升级方面，应该有三个方向：一是绿色化；二是服务化；三是差异化。未来中国的房地产市场，一定是遵循了以人为本的理念，以人为核心理念的企业才能成为赢家。