商业地产的发展趋势 

 

                                                       编写  嘉煌

 

                               一、精细化、集约化

 

 随着中国经济增速逐渐放缓而进入“新常态”，房地产行业的发展模式正在发生深刻变化。过去跑马圈地赚大钱的粗放型发展已经过去，未来将进入精细化、集约化的发展时代。无论一线城市还是二三线城市，目前商业地产的总量已经饱和，部分城市甚至已经出现过剩。在这样一个背景下，商业地产将不得不去粗取精，打造精品，创新模式，升级换代。房企需要褪下浮华的外衣，把策划、设计、投资、开发、招商、营销、运营、管理等每个环节做好，逐渐向更加符合市场需求的功能本身靠拢。

 进入城镇化发展的2.0时代，各地城市建设也进入精细化管理进程。千亩以上的批量供地模式已成为过去，政府供地更是在前期确定城市发展框架后，在各类新区已有的土地上进行精雕细琢，对切碎的小地块进行精准定位，目标是提高土地集约化利用效率，提高土地产出率，减少公共市政基础资源的浪费。 　

                         

                                                               二、社区商业

 

 社区商业作为商业地产发展的一种重要形态，它是以一定地域社区为载体，以区域社区居民为主要服务对象，旨在完善社区功能、提高社区居民生活品质的属地性商业形式。社区商业可以有多种业态，不仅仅是某个便利店、某个洗衣店这样简单和传统。社区商业的优势，应该是体现在餐馆、超市、娱乐、休闲等各个业态相互融合所产生的集群效应，它使食品更加安全，生活更加便利，服务更加标准。社区商业由于是在顾客家门口为顾客提供服务，可以有效减少顾客的消费成本，给顾客带来实惠。

 社区商业是近几年发展起来的商业地产形式。但并不是住宅内的商铺都是社区商业，只有以服务社区住宅为目的、满足住户日常生活的需要、进行统一规划设计、位置相对集中、具有一定规模、所辐射的服务面是社区和周边地区范围内的物业，才能称之为社区商业。社区商业空间与社区住宅唇齿相依，它的消费者群体直指社区住户。在传统商业大卖场与百货店日趋饱和、同业态扩张空间有限的情况下，社区化商业算是一种新的商业地产模式。

 随着城市中心土地供应量的减少，市级、区域级购物中心接近饱和，同质化竞争严重，以社区化为代表的商业地产则逐渐通过差异风格谋求出路。社区商业重点服务社区居民，不同项目、不同业态的目标客户群并不重叠，更容易形成具有自身特色的产品线。

 社区商业更稳定，且溢价能力强，被视为零售业下一座待开发的金矿。而中国城市化战略实施，更是为社区商业的蓬勃发展提供了机遇。多位业内人士均表示，社区商业的利好会持续十数年之久，尤其是在零售业低迷的大环境下。

 社区商业在我国尚处于起步阶段。根据国外的发展情况来看，社区商业将成为商业地产发展的重心。有实力的开发商包括万科、金地、保利等，纷纷加大对社区商业的投入，以抓住人们“最后一公里”的需求，打造社区服务体系，满足社区居民购物、餐饮、休闲、娱乐等需求。

 在上海，以嘉里城和月星环球港的社区商业最为典型。

 由嘉里建设有限公司持有40.8%权益的综合用途物业上海浦东嘉里城，去年上半年租务表现强劲，零售场地和办公室出租率均达100%。 嘉里城地处浦东高档住宅聚集区，零售和餐饮共占据90%以上的业态，并首次将酒店、办公与商场直接相连，广场中心进行包围挑空，增加活动和体验，实现商场零售业态的盈利，是上海最成功的商业地产项目之一。而由月星集团跨界开发的月星环球港虽设计方面颇有争议，但由于该地区周边没有其他相关商业配套设施，加上周围有高密度人群居住，项目一开业便人声鼎沸。

 再看电影院消费。

 顾客在家门口的社区购物中心就近购物与看电影，他们出行方式相对单一，大多是步行，这样减少了交通和停车成本，减少了时间与精力成本，从而增加购物与娱乐休闲的有效时间，得到了不少实惠。社区商业的定位一般是以家庭化为主题，业态组合丰富。它的目标消费群体较为固定，周边有着众多的社区居民，可以较快吸纳会员与运营，以保证收益的稳定性。社区商业主要为社区居民提供生活必需品与服务，这些商业与服务的消费频次较高，很多消费频次是以周甚至以日为单位的。另外，结合政府提出的社区养老，社区商业会形成一个完善的产业链。依托互联网，结合电商，社区商业也会有一个大的价值提升空间。随着年轻一代的崛起，人们对个性化和便利性的追求越来越凸显，而时尚、丰富、温情、方便的社区商业恰好迎合的这一市场需求。对于社区商业来说，消费客群清晰，可以与顾客实现无缝对接，以抓住人们“最后一公里”的需求，打造社区服务体系。同时，由于社区商业的体量要远远小于城市中心的购物广场、主题MALL，风险的可控性强。

       社区商业的业态格局在业内被戏称为“五菜一汤”，即超市、便利店、洗衣店、银行、餐饮和医疗。

 

                                                                                                                三、体验式商业 

 

 发展到今天的中国商业地产，体验性已经从口号转入实战。这种商业地产的体验感已经无需细说，各家都有自己的独到想法。从硬件的设计到招商，到运营管理，体验感无处不在。

 商业地产的救赎需要主动起步，从零售业态向体验式商业转型迫在眉睫。商业地产要预留体验空间，激发消费潜力。商业地产要想赢得市场与客户，需要在商业购物环境的设计中增加体验式消费的内容，也更需要根据项目所处的地段环境、自身特点，针对客户的偏好等做个性化的设计。比如大型的挑空中庭结合促销及展示活动成为空间组织的新亮点，有些商业广场把城市的文化活动与集会功能纳入进来，此外娱乐与运动设施也开始以最刺激的方式吸引新新人类的另类消费需求。因此，特色性、文化性、舒适性、互动性及业态的丰富性将成为体验式消费购物环境的新特点，集购物、娱乐、休闲、餐饮、运动于一体的、业态组合科学、特色鲜明的购物场所将会有更大的吸引力和竞争力。

 据某机构的调研数据显示，一些大城市商业场所的客流有65％以上是为了娱乐旅游和休闲，比如在茶座、冷饮店、酒吧、快餐店的消费，在网吧、影院、游乐园甚至主题公园的消费，参与抽奖、表演、杂耍、街头画像、蹦极的消费，仅三成多的人是为购物而来，而体验与消费客流量的比例仍在不断提高。显而易见，体验式的消费购物将成为未来消费模式的新宠。因此，在客流量充足的一级城市开发商发展针对这种商业模式的地产将有很大的利润空间。

 以房地产巨头万达为例，未来三年，万达广场业态规划将增加体验式场所。体验式场所占据项目总体的60%，而零售和其他业态则占据40%。据悉，宝山万达广场2014年年初开业以后，根据运转情况，目前已将二楼服饰类店辅全部取消，调整为娱乐、餐饮和休闲。同时，万达将在2015年前，将已开业的72个万达广场二楼业态调整完毕，力争将二楼客流量提升10%，销售额提升8%。

 很多新兴商业项目都想引进博物馆概念，这是一个好的选择吗？没错。莫奈的名画去了K 11，引起一阵轰动；毕加索的名画在香港IFC里面展览，足足三层楼高度，去了千万人次观赏，当时的法国总统也去过。博物馆可能去看的人不多，但把博物馆搬到购物中心，就会产生互动，带来商业价值———香港IFC还展出了猛犸幼象标本，出动了北京自然博物馆里的大猛犸象化石。这些对于拉动人流量是很有帮助的，不管是高收入群体还是普罗大众，大家都会来，然后再通过人流量创造影响力，通过产品定位筛选客户，从而挖掘出消费力。

 专家认为，现实世界和数字世界正在融合，消费者期待得到一致的服务，商业地产从单一线下零售业态向线上线下结合的体验式商业转型迫在眉睫。不同于实体展示型的传统商业地产，网络购物型商业地产应将刺激消费者下定最终购买决心作为主要目的。从网络迈入实体店铺已是消费行为的最终环节，因此，在实体店铺设计和构思上，一定要排开重复冗余的、传统的商品陈列模式，预留更多的空间在服务型的消费体验上。沟通交流场所的功能设计、放松休闲的体验空间、展示和商品教育培训空间应重点考虑。所有这些，都为实体消费增值环节做准备，做到真正的网上网下差异化经营。 

 例如东门Ucity智慧商城去年一开业便引发业界不小的轰动和广泛关注。背后运营团队对于商业地产开发的积极尝试和大胆创新都不失为商业地产营销的经典案例。不惜斥资研发智慧系统，通过手机APP应用，全兼容商城网站，多媒体互动广场，终端信息机，数字化屏幕，CRM客户管理系统，商家展示管理系统，户外LED互动大屏等智能化高科技手段带来便捷和愉悦式体验，全面辐射商圈，强势网罗客流关注。而众多庞大的自媒体体系集合强大的自媒体集成管理系统，并配合娱乐互动的营销活动，也为商家提供了无孔不入的推广渠道，与消费者构成良好互动，从而提升服务水平，实现商业经营的全面升级。这些积极努力的尝试使得商铺创造了开盘当天就售罄的佳话。

       当很多专家在大讲特讲如何“扩大增强商业体验”时，瑞安集团中国新天地产品发展部总经理邓俊文却唱起“反调”。他在近期公开的演讲中特别指出：“体验不是做公益，要有盈利！”并且，在做体验业态规划时，体验业态也不能无限叠加扩大。回顾这两年，体验业态比例逐年上升，从30%到40%再到50%，甚至有的更多。邓俊文强调：“现在坪效最高的商场都不是体验业态比例做得最多的商场。从国内看到国外，无不例外。体验业态同样也需要控制，比例在50%以内，才能保证有足够的面积把用在体验业态拉低的收益水平再赚取回来，否则盈利会受到影响”，“现在很多人都觉得做好体验业态就要扩大面积，其实也不是这样的，扩大了面积谁来买账呢？”

 做购物中心是一个商业行为，必须计算投入和产出，要让每一平方米都能够产生效益，但这又是一种艺术和技巧。购物消费本身大都是感性行为，现在都讲究营造感性购物的氛围，才能增加“体验”，拉动消费。但购物中心不能片面地追求使用率和每平方米的收益，而是要算总账。很多甲方强调他的项目使用率很高，都达到了70%，甚至80%，这很可怕。商业不同于住宅，要留出一定公共空间来做体验，营造体验氛围，尤其是和感官有关的体验。因此，用于商户租赁的面积要控制在60%以内，如果超过六成空间，营造感性氛围的空间就没有了。

 例如我们走进香格里拉大酒店大堂，就进入了香格里拉式体验范畴，你鼻子闻到的是香格里拉统一专属的香薰味道，你的感官不自觉地就在搭建对这家酒店的体验感，加深你对酒店的识别性和记忆力。但这个香味每一分钟都在“烧钱”，成本不低。

 北京汉博商业管理股份有限公司高级副总裁李亚明说：包括互联网、热感应、商场Wi-Fi、停车场导航等，第一需要投入，第二需要改造费。线下需要准备好系统和线上端口对接。搜狗地图、百度地图、大众点评的端口、微信、微博的注册会员信息等平行资源的整合，都是要花费的，否则整合不起来。愿意花钱投入才能连接，目前绝大多数购物中心都处于试验阶段，无非是线上打广告吸引人，线下做点引流。

 体验式消费的特点重在体验，重在情感消费，所带来的人气是购物消费的重要支撑。但无论是艺术还是生态，或者是高科技，各种体验式的商业地产小趋势的潮流不会改变商业的基本功能。如果商业地产开发商一味讲求体验，标新立异，忽略了研究市场需求和城市功能规划的目标，那这样的项目将会是一场灾难。体验式商业，只能是锦上添花，不会是雪中送炭。立足于区域基本消费需求的商业业态招商和运营管理才是决胜的根本。

  

                              四、创新

 

 商业地产迅猛发展，同质化趋势也越来越严重。房企要想走出经营困局，必需由“重规模“转向“重创新”。“目前国内购物中心同质化率已达60%。”中国购物中心产业资讯中心主任郭增利表示，以往购物中心的业态组合无非是“主题百货+大卖场+影院+餐饮店”，品牌同质化很严重。而伴随购物中心的井喷供应，新开的招商会更难。统计显示，一线城市购物中心的空置率达到了8.4%，二线城市达到了10.5%。广州市商业经济学会副会长彭强也认为，2014年是购物中心从狂热走向失落的分水岭，购物中心主题化或者细分的差异化策略将是寻求突围的有效手段。“跨界”的购物中心将从传统同质化的购物中心中脱颖而出，这一点，从去年正佳广场投入巨资建造“海洋馆”、与广州美院策划“广州三年展”、举办中法艺术节、哆啦A梦展等等，已看出端倪。

 创新体现在各个方面，定位、产品、管理、模式、文化、形象等都是创新的方向。比如在文化创新方面，香港兰桂坊、上海新天地、南京1912等，已经被广泛认为是更具亲和力和更可持续发展的经典模式。房地产开发企业可以充分借鉴这一发展模式，兼容并蓄，在有一定历史文化底蕴和传统特色的区域地段，注入“文化、休闲、创意”元素，创建具有“国际性、文化性、时尚性”的休闲娱乐场所。以特定文化做背景打造时尚商业街区，让传统历史文化与现代文明得以融合。经典商业项目都有特定的文化背景，如上海新天地象征着海派文化，而南京1912则体现着民国文化。企业应充分挖掘原有自然条件之外能对项目价值产生影响的历史、社会和文化因素，选择最能表现地域历史积淀的特定文化作为项目文化背景，打造经典项目。

 在模式创新方面，“杭州湾江南生态城”的做法有一定借鉴意义，我们简要介绍一下。“杭州湾江南生态城”是浙江省农发集团的商业地产开发项目，也是集团实现现代农业和现代服务业融合发展的集聚平台。项目位于杭州湾绍嘉跨海大桥南桥头堡，绍兴（楼盘）滨海新城的核心区域，规划占地13000亩，其中建设用地1500亩，总建筑面积约130万平方米，计划总投资近百亿元。项目突破了传统城市综合体的商业属性，意在打破“千城一面、千店一貌”的怪圈，根植于开发商自身的产业和资源优势，在更广阔的产业发展层面和消费需求层面上，创造出引领多种业态融合发展的空间结构和运营模式，创造一个大型商业地产与生态创意农业主题结合的成功案例。

　　一是构建国内现代农业智力中心。通过拓展城市农业、休闲农业、体验农业等创意性农业发展模式，将农业元素融入到商业地产的开发运营架构。吸引国内外一流的农业科研实验、种子种苗培育、农业设施研发、物流技术创新、创意农业运营等现代农业龙头企业和科研院所入驻，集聚农业科技、农业创意、品牌运营等专业人才和资源要素，把传统农业发展为融生产、生活、生态为一体的现代创意农业，打造国家级创意农业新平台；开发国际生态农业博览园、农业科技企业孵化器、农业国际会议会展中心、绿色农产品展示展销中心等，致力于打造国际一流、国内领先的农商总部经济园区。

　　二是打造田园生活全产业链。构建由田园种养、田园休闲度假、田园科技、田园文化、田园乐购、田园养老、田园人居等构成的田园生活产业体系，打造完整的田园生活产业链，实现区域范围内各种业态的有机互动和聪明生长。依托田园生活全产业链，“杭州湾江南生态城”在未来运营中将突出产业经营和服务增值功能，向不同需求的消费群体提供多元化、可持续的高端服务，确保整个商业地产项目在生命周期中的健康运行。

　　三是创建海上花田慢城家园。目前世界公认的有八大成熟湾区，具备优质的人文氛围与人居环境，是世界“居住精神”的象征和跨越文化差异的人居梦想。杭州湾具有壮观的钱江潮、广袤的海滨、长三角都市群核心枢纽区位交通优势，是浙江实施海洋经济战略的主阵地，具备成为生态与人文、居住与创业完美结合的世界第九大湾区的最佳条件。一方面将开发海上花田生态旅游度假区，打造优美湾区生态环境。海上花田度假区总占地近13000亩，以滨海湿地、四季花海为主体景观，围绕田园生态风光和创意体验农业，营造七彩田园、海上花田等大地艺术景观，开发丰富的景观和体验项目，提供田园生态深度体验。另一方面将营造特色湾区文化，建设田园生态慢城家园。围绕生态养生和滨海休闲旅游特色，开发国际化健康管理中心、四季花海主题酒店、国际乡村俱乐部、滨海庄园等项目，引进专业机构提供生态养生、健康管理、休闲度假、文化交流等业态，打造一流的田园生态人居环境，形成分时度假物业、健康养生物业、商贸旅游物业、滨水庄园物业等相结合的多形态人居区块，倡导舒适、优雅、隐逸的“慢生活”方式，开发成为人们向往的生态湾区人居胜地。

 

                                五、拥抱互联网

 

 据统计，中国网民规模达6亿多，手机上网人数达5亿以上。互联网时代，消费者购物行为发生了4个方面的显著变化：购物空间立体化（全渠道购物），时间碎片化，购物移动化，信息传播社交化。这四大方面的购物行为的变化，直接颠覆了原先在某一固定时间、固定场所进行商业消费的购物习惯。商业地产直接面临这种购物方式的冲击，无论是购物体验，还是经营管理，固有模式都渐显疲态，零售业已经进入了一个全面的技术商业时代。大数据，Wi-Fi，电子标签，智能货架，自动收银，自动打包，移动互联，线上App，所有的新技术都在推动传统商业的革新。

 商业地产企业也在拥抱互联网，许多传统百货公司通过上线网购平台，推出APP软件，与微信合作等方式来应对电商冲击。一些商家也主动积极地创新商业模式，一方面通过020（线上到线下），实现线上线下协同发展。一方面通过差异化产业升级，紧跟国际商业发展趋势，增强软硬件竞争实力。楚睿商业CEO黄文杰表示，一方面消费习惯发生了变化，呈现出智慧、互联和自主的消费特点，消费者更善于选择自己熟悉的渠道购物。通过手机、电脑、实体店等多渠道购物者的花费比单一渠道平均值高4~5倍。另一方面，诸如阿里、腾讯、京东等这些电商平台纷纷把“橄榄枝”抛向零售企业。示好实体企业是眼下电商的基本策略，这也是在为零售业O2O创造条件。

 2014年下半年，东门Ucity精准洞悉中国消费者的消费潮流与动向，正式升级为Ucity韩国明星商城。并率先尝试020模式，也就是线上与线下紧密结合，并与韩国时尚之都首尔无缝互动。斟选300多个韩国时尚品牌，线上拿货线下销售，规模化经营韩国正版服饰。 主力店效应优势，独家品牌优势，韩国模式管理优势，供应链管理优势等，这将是东门Ucity自2013年巨资启动商业地产智慧系统后的又一开创性举措。业内人士指出，此举将是一个最具发展潜力的新商业模式。而对于业主来说，或将是一种最低风险的投资模式。

从长远来看，未来的商业购物消费将形成网络购物与实体购物长期并存的局面。而为了应对网络购物的冲击，未来实体商业购物的主题和购物氛围的要求也将更高。商业地产运营者应作好应对趋势变化的准备，未雨绸缪，以决胜商场。

也有人认为，零售等业态是传统商业地产重要的组成部分。互联网改变了人们的购物习惯和方式，导致零售商铺，购物中心的人流量大大减少，降低了商铺进入购物中心的意愿，导致商业地产出现招商难的新问题。在电商的冲击下，商业地产靠租金、渠道获利的历史很快就会结束，传统的商业地产在未来三到五年内，将会面临灭顶之灾。但遗憾的是，面对冲击，不少百货公司还是以最原始的手段——“低价”来应对，促销大戏频繁上演，折扣力度也颇大。百货此举虽然可拉动销售，然而对毛利率来说却是致命打击。很多人把出路放到了O2O上，希望以所谓的线上体验，线下购买，或者增加购物体验，以此来拯救商业地产。但这是一条不归路。真正的出路是，彻底把商业地产做成“本地生活电商”平台，把商业地产作为“生活电商”来经营，通过物流体系，大规模降低渠道成本，大规模进行本地生活的众创、众筹与众包，把商业地产做成互联网融的平台，这才是真正的出路。

 

                                                          六、儿童业态兴起

 

 中国即将迎来新一轮的婴儿潮，儿童体验式商业的发展空间巨大。国家统计局的调查表明，中国14岁以下少年儿童共有3.6亿，其中5岁-14岁的少年儿童为2.2亿。在中国城镇人口总和中，5-14岁的少年儿童总人口约为0.926亿，每个儿童背后都有2-4位家长。80%的家庭中，孩子的支出占到家庭总支出的30-50%。家庭建设越来越注重子女的教育与健康成长，这使得儿童业态也越来越火热。2014年国内儿童消费市场规模超过4,000亿元。"单独二胎"政策或将衍生4万亿儿童产业红利。儿童消费从基本生活消费、享乐型消费，发展到强调成长性消费。

 儿童业态，包括儿童娱乐、主题餐厅、摄影、教育、零售、梦幻主题乐园等。儿童业态带来高利润的同时，也成为购物中心拉动家庭型消费及关联商品销售的重要因素。打造以“家庭群体”为目标消费群的商业中心成为许多购物中心的核心定位。从2013年开始，全国已有近百家购物中心先后扩大儿童品牌招商，并对儿童区进行改装升级。目前儿童业态在综合性购物中心所占面积不足10%，未来可能达到15%-25%。目前儿童零售约占整个儿童业态的20%，儿童体验和教育市场规模占80%。随着中国购物中心的调整，日渐兴起的儿童业态正成为购物中心吸引人流、带来差异化的重要手段，成为购物中心重要组成部分，有的甚至成为核心部分。

 

                                          七、 “重资产”转向“轻重资产”

 

 轻资产运营模式，是指企业紧紧抓住自己的核心业务，而将非核心业务例如物流、生产等外包出去。用有限资产，获取最大收益，是所有企业追求的最高境界。在经济迅猛发展的当下，“变轻”不仅仅是一种选择，也是一种必然。轻资产运营是以价值为驱动的资本战略，是网络时代与知识经济时代的背景下企业战略的新结构。

 在房地产的黄金时期，商业地产开发商因看好物业升值前景，惯常采用自己开发和持有运营的“重资产”模式。在以万达为代表的一些专业商业地产企业引导下，商业地产行业的“轻资产”模式悄然兴起。将地产投资与商业运营分离其实是国际商业地产界的主流做法，这一模式在中国的出现是行业洗牌的开始，也是行业走向专业化、走向成熟的必由之路。

 2015年1月，大连万达集团旗下的大连万达商业地产股份有限公司与光大安石、嘉实基金、四川信托及快钱公司签署投资框架协议，4家机构拟投资240亿元人民币，建设约20余座万达广场。由合作机构专项基金投资，万达负责设计、建设、招商、运营，使用万达广场品牌、“慧云”信息管理系统、电子商务系统。关于资产与收益分成，双方的计划是，此类投资项目资产全归投资方，所获得的租金净收益，万达与投资方按一定比例分成。这意味着万达商业地产“轻资产”模式正式启动，万达商业地产将走上“轻重并举”的发展模式。此前，作为商业地产行业龙头，万达的城市综合体模式中，商业地产的投资、建设、管理均由万达自己完成，以房地产销售收入现金流来投资万达广场，为传统的“重资产”模式。

　　近年来，大型房地产企业在战略上呈现明显的金融化倾向，万科、保利、世茂均提出过向轻资产方向发展的战略。

 

                                                        八、高端商业地产开发的主流模式——城市综合体

 

 自法国拉德芳斯，世界第一个城市综合体诞生以来，人们就把城市综合体与庞大的建筑群、商业中心、城市地标、城市发展引擎联系在一起。就像美国纽约曼哈顿洛克菲勒中心，英国伦敦的金丝雀码头，日本的东京中城、六本木、难波城，德国柏林的索尼中心，新加坡的新达城，中国北京的国贸——它们外在以摩天大楼的形式丰富着城市的天际线，内在以功能集约的聚合力量营造着城市新中心。中国城市化、城市国际化已成为整个中国未来发展的必然趋势，推进中国的城市化进程，房地产尤其商业地产是最具前导性和拉动性的行业力量。随着房地产市场的阶段性调整和相对饱和，资产型、经营型商业地产特别是城市综合体无疑将成为刺激消费带动投资的发动机，也成为中国城市化的主力引擎和城市形象名片，用钢筋铁骨般的巨桨把城市进程大步推向前进。它一般以一种功能为主、多种功能配套为辅，大多为高效率的建筑群落，往往被称为“城中之城”。

 随着城市的发展，城市规模扩大，城市人口膨胀，交通网络提升，土地资源日益稀缺，城市综合体逐渐成为高端商业地产开发的主流模式。万达集团、中粮集团等行业领袖提出了“只做城市综合体”的发展战略,引领行业的发展。而杭州、沈阳等代表性二线城市提出未来的城市建设以城市综合体为主的战略目标，这被认为是助推中国城市化进程,促进了中国城市综合体的发展。    

 城市综合体(英文为HOPSCA)是酒店(Hotel)、写字楼(Office)、公园(Park)、购物中心(Shopping mall)、会议中心(Convention)、公寓(Apartment)首个英文字母的缩写。也就是说，每个城市综合体至少组合了上述功能中的3种,在各部分间建立了一种相互依存、相互助益的能动关系,是以一种功能为主、多种功能配套的多功能、高效率综合体。因其规模宏大、功能齐全，城市商业综合体常被称为“城中之城”。
     “城市综合体”的基本特点是：
    （1）规模大。一般的“城市综合体”的建筑面积都是30万至80万平方米，在城市规划建设中扮演着重要的角色。
    （2）功能强。通常“城市综合体”都包括大型商业中心、五星级酒店、写字楼及大型公寓，各类功能之间互相叠加和补充。
    （3）整体统一性。建筑风格统一，各个单体建筑相互配合、影响和联系，与外部空间整体环境统一、协调。
    （4）大空间尺度。室内外空间较大，一方面与城市规模相匹配，另一方面则与建筑功能的多样性相匹配，成为多功能的聚集焦点。
    （5）通道树型交通体系。将内部交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”体系。
    （6）现代城市景观设计。通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。
    （7）高科技集成设施。具备高科技和高智能的先进设施。 
    城市综合体引领了集约型城市开发的浪潮。各种经济活动在城市综合体内互动,各种资源有效整合,物业资源获得优化配置,从而发挥更大的空间效益,既省地又节能。权威机构调查显示,城市综合体内的各种业态和物业的运转效率,往往能提高36%,而节能收益则可以提升42%。此外，还可以带动大量就业和巨额税收，带动一个城市地区的经济发展，在城市规划建设方面起到巨大作用。未来20年,我国城市新增人口将在4亿左右,解决如此大规模人口的居住和生活需求,必须走集约型城市开发之路,城市综合体是一个现实的选项。  

当然，“城市综合体”虽然优势多多，但并不是所有开发商都能开发此种产品，也不是所有城市都适合开发“城市综合体”，它对开发商和城市有着极高的要求。对城市来说，必须具备足够的终端消费能力。“城市综合体”要求有优越的地段、交通、商圈配套，因为几乎所有的“城市综合体”建筑都是建在一个城市的中心区域、核心位置，交通便利，商圈繁荣。对开发商来说，须具有雄厚的实力和很高的素质。“城市综合体”作为高投入、多功能、大体量建筑群，投资至少需要二三十亿元，因此对开发商的资金实力要求较高，这也就需要开发商有能力控制开发节奏。此外，“城市综合体”的开发建设从定位、前期规划设计、中期开发建设、后期运营管理每个环节都涵盖了大量的技术专业知识，要求开发商有一定的资源整合能力。
    城市综合体应当是各种物业类型的有机搭配,而不是随机组合，否则可能导致整体项目后期无法实现可持续性运营,放弃了长期现金流的收入。城市综合体的不同业态属于不同的专业领域,在管理上,购物广场、写字楼、公寓等都属于不同的领域,需要培养不同的团队去管理运营。如果开发商能够在每个领域培养一支独立的团队,在总体上又能使这些独立的团队有共同的调控目标，就能比较好地控制投资风险。但这个过程本身就是一种风险链,如果城市综合体中一个业态失败了,就可能影响其他的业态,进而影响城市综合体的整体成功。 

 

                                                 九、百货业转型

 

 在中国零售版图中，百货这一传统业态一直占有举足轻重的地位。作为一种传统的零售渠道，百货曾经是中国国民记忆中关于消费最“高、大、尚”的具象化。然而过去几年，国内百货业风光不再：销售增长疲态尽显，利润水平每况愈下。而面临困境和挑战，百货正在商场环境、商品服务组合、经营模式、房地产策略、新技术应用等多个方面谋求转型和突破。

 国内经济增长减速、社会零售总额增长放缓；多元化零售业态兴起，商业竞争持续升级；网络购物的迅猛发展对实体零售商形成冲击，其中传统百货受影响较大；人员和租金成本的不断上涨进一步挤占百货的利润空间。这四个方面是百货公司的外困。
    与外困相比，百货公司的内忧则更让其发展受阻。在社会商品丰富、消费者购物需求日趋多样化和体验化的今天，百货有限的经营面积在客观上制约了百货的进一步发展；国内百货长期以来对联营模式的过度依赖导致其商品经营能力弱化，利润空间被不断上升的经营成本蚕食而无能为力；自营能力不足也是国内百货千店一面的原因之一。

 面临内外交困的局面，近年来传统百货变革的呼声日益高涨。根据世邦魏理仕的统计，百货企业目前主要的应对方法有：百货店类购物中心化、开展自营业务、提升自有物业比重和线上线下业务联动。

 随着购物中心的继续发展，未来2至3年百货的影响力将进一步下降。百货若想获得成功，或者依赖极佳的区位优势和历史积淀，或者将百货购物中心化，为零售主力店创造更多空间，抑或在某些领域变得更加专长，例如向消费者传递最新高端服饰的流行趋势。暨南大学现代流通研究中心主任陈海权则表示，2014年广州百货转型的一个突出方面是购物中心化，增加对体验、娱乐、餐饮、教育等业态引入和对整个商场动线的改造。

 在中国零售业，自有品牌的发展尚处在起步阶段。根据一项针对国内65家主要超市、超大型商场(涵盖内外资，占总市场份额的25%)的专题调研，有60%的企业提供自有品牌产品，但一般自有品牌产品在总销售额中的占比不会超过5%。在美国超市零售业，自有品牌的销售占比平均在25%左右。在欧洲，这一比例更高达40%甚至是50%。在严酷的市场竞争中，零售商不能仅仅依靠品牌商品来存活，销售品牌商品很难取得价格优势。因此，发展自有品牌，从“零售商”转型“零售制造商”，这个才是百货业转型的一个方向。由联营转变为自营，对企业的经营能力提出了更高的要求。在联营模式下，百货企业的管理重点是商场运营。而在自营模式下，百货企业要对消费者需求有精准的定位，精细化管理，并担负起采购、物流配送、商品管理、市场推广、品牌建设的重任。

　　电子商务、移动互联等新技术的大规模应用是一场不可逆转的变革，在带给实体零售冲击的同时，也让线上线下融合的全渠道零售模式成为可能。世邦魏理仕建议，作为传统实体零售终端的百货应牢牢立足于自身的店铺网络和品牌优势，从本地化生活和线下体验、服务切入线上业务，向横跨移动、线上、多层次实体店铺的的全渠道零售迈进。许多传统百货公司，如王府井、天虹商场、银泰百货等，通过上线网购平台、推出APP 软件、与微信合作等方式来应对电商冲击，探索新型零售模式；家电零售企业受电商冲击最大，但转型也最坚决，双线同价、全网比价等渐成趋势。2014 年零售公司经过探索将继续推进转型，逐步落地，但需关注实质效果和后续跟进改变。